Tips Penggunaan “Magic Words” dalam Ber - Iklan Property

Penggunaan iklan dalam pemasaran properti adalah suatu hal yang wajib dilakukan jika anda bermaksud serius menjual properti anda. Iklan properti dapat anda pasang di koran, majalah, atau melalui blog / situs internet. Anda dapat memilih sesuai dengan selera anda. Yang terpenting, dalam mengiklankan suatu property, iklan anda haruslah menarik, tepat sasaran dan efisien.
Yang dimaksud menarik adalah iklan tersebut mampu memancing rasa ingin tahu dan penasaran sehingga menjadi pemicu jual.
Yang dimaksud dengan tepat sasaran, yaitu iklan yang ditujukan kepada target market yang tepat.
Yang dimaksud efisien adalah dengan budget iklan yang tersedia, kita dapat memaksimalkan pemasaran sehingga target penjualan tercapai.
Begitu juga ketika anda bermaksud untuk menjual properti premium dan memasarkannya dengan cara beriklan. Apakah iklan anda sudah tepat sasaran ? Apakah hasil respon iklan anda sesuai dengan yang anda harapkan ? Apakah sudah efisien ?
Kali ini saya hanya akan membahas bagaimana menggunakan magic words dalam iklan properti anda, sehingga iklan anda lebih menarik dan efisien.

Ada kata dan kalimat ajaib yang dapat menjadi pemicu jual, diantaranya :
“Cepat”, “Dijamin”, ”Discount”, ”Emas”,”Harus”, “Hadiah”, “Hanya”, “Hemat”, “Kaya”, ”Laris, “Langka”, “Luar Biasa”, “Terbatas”, “Cepat”, dan lainnya.

Contoh :
• LARIS, TINGGAL SATU, dijual gudang di Margomulyo Permai, uk. 3000 m2, bebas banjir,…………. .
• HANYA HARI INI, Rp 6 M SAJA, dijual Rumah Mewah Villa Bukit Regency, lt/lb:1000/850,………..
• HEMAT Rp 300 JUTA, HARGA PASAR Rp 2 M, dijual Ruko jl.Dr. Soetomo, 5 x 16,………………
• UNTUK ORANG KAYA, dijual pabrik baja di Tangerang, lt./lb :6 ha / 2 ha, masih produksi, ………….
• LANGKA, JARANG ADA, disewakan gudang workshop, lt/lb :5000 m2, PLN 250 KVA, ………………

Demikian tips dari saya, semoga bermanfaat bagi anda para pemilik properti premium yang bermaksud beriklan. Harapan saya anda dapat mengembangkan sendiri kata-kata atau kalimat dalam iklan anda.

Read More

Tips untuk Menghindari Penggandaan Sertipikat

1. Simpanlah sertipikat anda di tempat yang aman. Simpanlah di lemari yang terkunci, atau dapat di simpan di brankas, atau di safe deposit box bank yang terpercaya.
2. Jangan pernah menyerahkan / meminjamkan sertipikat anda kepada orang lain apapun alasannya. Terkadang saudara atau teman dekat anda bermaksud meminjam sertipikat milik anda untuk suatu keperluan. Jangan sungkan untuk mengatakan tidak.
3. Untuk pengecekan sertipikat ke BPN dapat anda lakukan sendiri atau melalui notaris anda. Tanyakan berapa lama proses pengecekan, biasanya 3 hari hingga 1 minggu. Ingat, setiap penyerahan sertipikat untuk pengecekan harus disertai tanda terima penyerahan yang ditandatangani oleh penerima. Pastikan tanggal, tanda tangan dan nama lengkap penerima tertulis dengan jelas. Simpan baik-baik tanda terima tersebut jangan sampai hilang.
4. Bila anda menyerahkan sertipikat asli kepada notaris, pastikan anda memberi paraf dengan pensil pada setiap halaman sertipikat. Dan tunjukkan bahwa sertipikat anda terdapat paraf anda di dalamnya. Hal ini sering menjadi sengketa antara pemilik dengan notaris, manakala sertipikat yang diserahkan ternyata ditolak, dinyatakan palsu atau ganda oleh kantor BPN. Dengan adanya paraf anda di dalamnya, anda akan yakin mana sertipikat yang benar-benar milik anda
5. Bila anda diminta oleh copy / salinan sertipikat oleh broker / makelar / agen real estate, cukup anda berikan foto copy ukuran dan luasan obyek properti tersebut. Bila anda diminta dan bersedia memberi salinan / copy sertipikat secara lengkap, pastikan beri tanda silang besar atau tulisan “copy”pada setiap halaman. Hal ini untuk mencegah pemalsuan atau penggandaan sertipikat.

Saran saya, lebih safe bila cukup copy ukuran dan luasan tanah serta sampul depan sertipikat saja yang anda berikan kepada broker anda.

Ok, demikian dulu tips dari saya. Semoga pengalaman saya dapat bermanfaat bagi anda yang bermaksud melakukan transaksi properti.

Read More

Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)

Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) merupakan syarat mutlak yang wajib dimilki sebelum suatu properti berupa bangunan didirikan. Apakah bangunan itu berupa Rumah Mewah atau rumah sederhana, apakah itu gedung satu lantai atau menara pencakar langit, apakah itu papan reklame atau tower pemancar telepon seluler, semua harus dilengkapi dengan IMB.
Hal itu untuk memenuhi peraturan pemerintah Daerah atau pemerintah Kota yang berkaitan dengan KLB, KDB, peruntukan lahan, maupun garis sempadan bangunan. Selain itu dengan adanya gambar bestek yang terlampir saat pengajuan IMB, Dinas Tata kota dapat menilai apakah rancangan disain konstruksinya sudah memenuhi standar konstruksi bangunan di Indonesia.
Untuk anda yang bermaksud membangun Rumah tinggal, sebaiknya mengurus IMB sebelum proyek konstruksi dimulai. Mengapa, sebab bila anda mengurus ketika proyek berjalan atau sudah selesai, anda akan mendapat masalah. Bisa jadi bangunan anda akan dibongkar, dikarenakan menyalahi aturan yang ada. Beberapa Kepala Daerah di Indonesia, ada yang bertindak tegas dengan membongkar bangunan dikarenakan IMB-nya tidak ada. Bayangkan berapa kerugian anda jika bangunan anda harus dirobohkan gara-gara tidak memiliki IMB.
Bagi anda yang memiliki property berupa rumah, gedung, terutama bangunan lama dan belum memiliki IMB segera saja mengajukan pemutihan IMB. Selain untuk keamanan dan kenyamanan anda, hal ini mutlak diperlukan saat anda bermaksud menjual properti anda. Jangan sampai ketika anda bermaksud menjual rumah atau gedung, transaksi tertunda atau batal dikarenakan IMB tidak ada.

Apa saja Syarat untuk mengajukan IMB ?
1. Foto copy KTP
2. Surat permohonan bermeterai Rp 6000,00
3. Surat Pernyataan Tidak Melanggar Perda
4. Foto Copy Sertipikat /Surat Bukti Kepemilikan Tanah
5. Surat Pernyataan tidak keberatan dari tetangga kanan dan kiri dengan adanya pembangunan (optional)
6. Gambar bestek. Format kertas kalkir ukuran A1, berisi gambar berupa site plan, lay out, denah, tampak 4 sisi dan potongan dengan skala 1 : 100
7. Surat rekomendasi Lokasi / Ijin Lokasi jika diperuntukkan untuk kegiatan Usaha / Komersil.

Cara pengurusan di masing-masing kota berbeda-beda. Pada umumnya bawa semua persyaratan tersebut 1 asli dan 4 buah salinan, ke kantor kelurahan dan kecamatan untuk mendapat persetujuan. Setelah itu bawa ke Dinas yang bersangkutan untuk diproses. Normalnya Ijin akan keluar dalam satu minggu.

Anda pasti seorang yang sangat sibuk dan bila bermaksud membangun Rumah Tinggal, pengurusan IMB dapat anda serahkan kepada Kontraktor atau Arsitek anda.

Read More

Dokumen Apa Yang Diperlukan Untuk Mengajukan KPR BANK ?

KPR adalah Kredit Pemilikan Rumah. Untuk Apartment, disebut KPA atau Kredit Pemilikan Apartemen. Sedangkan Kredit untuk Pembelian Gudang dan Pabrik, adalah jenis Kredit Komersil atau semacam Kredit Usaha / Permodalan. Untuk persyaratan pinjaman Kredit Usaha sedikit berbeda. Usaha anda akan ditinjau dan diberi penilaian oleh Bank pemberi Kredit. Untuk lebih gampangnya saya akan menyebut ketiganya secara umum sebagai KPR Bank.
Dokumen yang diperlukan untuk pengajuan KPR BANK adalah sebagai berikut :
1. Bila anda Karyawan yang bekerja pada Perusahaan
• Surat Keterangan Bekerja diperusahaan tersebut. Minimal anda sudah bekerja di perusahaan tersebut selama 2 tahun.
• Slip gaji asli
• Catatan Rekening Tabungan Bank. (Minimal 3 bulan terakhir)

2. Bila Anda Seorang Profesional
• NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak).
• Catatan Rekening Tabungan Bank. (Minimal 3 bulan terakhir)
• Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (bon atau faktur)
• Daftar Pelanggan atau Klien Anda (optional)

3. Bila Anda Seorang Wiraswatawan / Enterpreneur / Pengusaha / Investor Properti
• SIUP (Surat Ijin Usaha Perdagangan)
• TDP (Tanda Daftar Perusahaan)
• NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
• Catatan Rekening Tabungan Bank. (Minimal 3 bulan terakhir)
• Bukti Transaksi Keuangan Anda dengan Pelanggan (bon atau faktur)
• Daftar Pemasok / Supllier Anda (bila bersifat Usaha dagang)
• Daftar Pelanggan / Klien Anda (optional)

Sukses Untuk Anda.

Read More

Tips Agar Rumah Mewah Anda Laku Terjual

Bagaimana agar rumah anda laku terjual ? Seringkali para penjual properti premium mengabaikan hal-hal yang seharusnya dilakukan sebelum mulai memasarkan propertinya. Padahal bila kita mau meluangkan waktu dan sedikit biaya, kita dapat menjual properti premium kita lebih cepat dengan harga terbaik. Properti premium, khususnya rumah mewah, menghendaki perlakuan khusus bila akan dipasarkan. Dengan tips di bawah ini anda dapat memikat pembeli, untuk segera menyerahkan down payment (DP) kepada anda.

1. Berikan kesan pertama yang positif
Kesan pertama seorang calon pembeli pada rumah yang dijual sangat berpengaruh terhadap laku tidaknya rumah anda. Ada pembeli yang tertarik pada kesan pertama, setelah mengetahui spesifikasi dan harga, langsung melakukan penawaran, bahkan sebelum dia masuk menginspeksi ke dalam rumah tesebut.
Seperti apa kesan pertama? Cobalah anda selaku pemilik rumah, berkendaralah dalam mobil dengan perlahan. Dari kejauhan, sambil mobil berjalan, amati rumah anda. Kesan apa yang ditimbulkan seandainya anda berada pada posisi sebagai seseorang yang bermaksud tinggal di daerah tersebut. Apakah rumah anda nampak menarik? Apakah rumah anda terkesan tidak dihuni bertahun-tahun? Perhatikan warna cat tembok, cat pagar, tempat sampah, dan rumput yang ada di depan maupun halaman. Apakah selokan mampat, dan ada sampah yang mengganggu dan berbau?
Anda selaku pemilik rumah mewah pasti tahu apa yang sebaiknya segera dilakukan. Bersihkan bagian depan rumah, agar menimbulkan kesan yang positif.

2. Taman yang terawat
Masuk ke halaman. Pembeli akan melihat taman di halaman rumah mewah anda. Taman yang terawat, rumput yang hijau dan terpangkas rapi, tanaman dan bunga yang menarik akan membuat suasana bersahabat dan nyaman. Pastikan anda selalu merawat taman anda. Bila ada pohon, pangkas dahan-dahannya sehingga nampak rapi. Ganti tanaman yang mati, dengan yang baru. Singkirkan anggrek anda yang nampak kurang sehat dan tidak berbunga. Tempatkan pot bunga yang tidak mengganggu sirkulasi orang. Bila ada kolam ikan, pastikan kolamnya bersih dan masih ada ikan di dalamnya. Untuk kolam renang, pastikan tidak airnya jernih dan tidak ada dedaunan yang mengambang.

3. Warna rumah yang lux dan menarik
Saai ini banyak tersedia cat – cat ekserior maupun interior dengan warna-warna yang menarik. Bila warna cat tembok anda kusam dan memerlukan cat ulang, segeralah dicat agar menarik. Berikan warna yang lembut atau sesuai dengan gaya dan model rumah anda. Konsultasikan warna yang akan dipilih dengan arsitek atau disain interior anda.

4. Kebersihan
Lantai granit dan marmer yang bersih mengkilap akan menimbulkan kesan bahwa rumah mewah anda benar-benar lux. Periksa juga apakah ada sarang laba-laba di langit-langit. Cuci tirai agar tidak ada debu yang menempel. Bersihkan kaca dan AC. Singkirkan barang-barang yang mengganggu agar ruang terlihat lebih luas dan lapang.


5. Perbaiki kerusakan-kerusakan kecil
Bagi orang kaya yang bermaksud membeli rumah premium, cenderung detail terhadap hal-hal yang kecil. Pastikan kran air, kloset, engsel pintu berfungsi dengan baik. Bila ada kebocoran di talang, perbaiki dan cat ulang plafon anda.

6. Gudang dan garasi.
Hal ini yang sering luput dari perhatian penjual rumah mewah. Pastikan barang-barang yang ada dalam gudang dan garasi tersusun dengan rapi. Bila calon pembeli melihat gudang yang penuh sesak dengan tumpukan barang, akan menimbulkan suasana psikologis yang tidak nyaman. Singkirkan atau rapikan barang yang ada di garasi,sehingga nampak lebih lapang.

7. Pets (hewan peiharaan)
Bila anda memiliki hewan peliharaan berupa anjing atau kucing, pastikan berada dalam pengawasan anda. Jangan sampai hewan tersebut menimbulkan bau yang tidak sedap, sehingga rumah lux anda tidak lagi berkesan.

8. Tunjukkan benefit atau manfaat dari rumah mewah anda, bukan feature.
Anda harus menunjukkan benefitnya, sehingga pembeli mengetahui manfaat membeli rumah tersebut dari anda.

9. Berikan harga yang menarik dan sesuai harga pasar.
Pembeli yang kaya tidak bodoh, mereka pasti akan membandingkan dengan properti premium sejenis yang ada di pasar. Ingat, pembeli memiliki banyak pilihan lokasi, dan itu tidak selalu berada di area anda

10. Pasarkan rumah mewah anda
Anda dapat memasarkan rumah mewah anda melalui agen properti yang profesional yang sudah berpengalaman menangani jual beli properti premium.
Jika anda bermaksud memasarkan sendiri, manfaatkanlah internet sebagai media pemasaran anda. Anda dapat memasang iklan di adwords google, atau di situs / blog yang mengenai jual beli sewa investasi properti premium.

Demikian tips saya agar properti anda (Rumah mewah) dapat laku terjual. Semoga rumah anda dapat terjual dengan harga yang terbaik.

Read More

Syarat-Syarat Jual Beli Properti

Apa saja syarat yang dibutuhkan untuk melakukan transaksi jual beli properti ? Seringkali penjual atau pembeli properti yang awam atau baru terjun ke dalam bisnis investasi properti belum mengetahui persyaratan yang harus dipenuhi. Akibatnya adalah ketika pembeli sudah di depan mata dan ingin menutup transaksi dengan berlanjut ke notaris, transaksi harus tertunda lama dikarenakan persyaratan yang belum lengkap. Bagi penjual properti / real estate, ada baiknya anda mempersiapkan terlebih dahulu berkas-berkas berikut, agar transaksi anda berlangsung dengan cepat dan efisien sehingga pembelinya tidak berpindah ke lain hati. He… he.. he…
• Bagi PENJUAL properti :
1. Foto copy KTP suami istri (bila sudah menikah), KK
2. Foto copy surat nikah, akta perkawinan.
3. Asli Surat keterangan belum menikah dari kelurahan
4. Asli sertifikat
5. Asli SPPT PBB dan STTS 5 th terakhir
6. Asli rekening listrik, air, telepon.
7. Asli IMB dan gambar blue print
8. Surat keterangan waris (ahli waris)
9. Surat kuasa bila diurus orang lain
10. Foto copy Surat keterangan ganti nama WNI

• Bagi PEMBELI properti :
1. Foto copy KTP, KK.
2. Foto copy surat nikah
3. Foto copy NPWP pribadi ( Bila belum punya akan dikeluarkan otomatis oleh kantor pajak)
4. Surat keterangan ganti nama WNI (bila ganti nama)

2. Perhitungan Pajak Penjual Properti
a. Perhitungan PAJAK PENJUAL (SSP)
NJOP tanah dan bangunan x 5 %

b. Perhitungan PAJAK PEMBELI (BPHTB)
(NJOP tanah dan bangunan – Rp 60 jt x 5%)

3. Harus dilakukan sebelum jual beli Properti
1. Cek sertifikat asli di BPN dapat melalui notaris.
2. Bayar pajak penjual dan pembeli sebelum tanda tangan akta jual beli
3. Bayar tunggakan PBB

Sekarang anda sudah tahu atau memang sudah tahu? Kalau sudah tahu, berarti anda adalah pebisnis properti. Mungkin anda adalah broker, makelar, agen real estate, notaris atau investor properti. Kalau belum tahu, semoga apa yang saya tulis bermanfaat dan mempermudah transaksi anda. Semoga sukses dengan transaksi anda!

Read More

Rumah Gaya Minimalis, Trend Rumah Tinggal Saat Ini

Rumah Mewah seperti apa yang anda tinggali saat ini ?
Rumah idaman seperti apa yang anda impikan untuk ditinggali bersama anak dan istri tercinta ?
Dalam arsitektur, ada beberapa macam gaya / model bangunan yang silih berganti sesuai dengan jamannya. Ada gaya klasik, neo klasik, modern, klasik modern, post modern, dekonstruksi, dan yang terbaru adalah gaya minimalis.

Jenis properti rumah bergaya minimalis sebetulnya berasal dari negara Jepang. Orang-orang Jepang adalah orang-orang hidupnya serba praktis, cepat, efisien dan “sederhana”. Dengan pola hidup yang seperti itu maka dapat kita jumpai dalam rumah-rumah tinggal warga Jepang, interior yang ada sangat minim dengan perhiasan dinding, perabot, aksesoris dan lainnya. Semua yang ada bersifat fungsional, dan ada hanya memang jika diperlukan. Bandingkan dengan bagian dalam rumah tinggal di amerika atau Eropa. Banyak sekali hiasan dinding, perabot dan aksesoris yang memenuhi ruangan.
Dengan bentuk bangunan yang minimalis, sebuah rumah tinggal tampak indah, apalagi dengan aksen warna tertentu yang ditambahkan sebagai vocal point. Hampir semua rumah yang baru dibangun, mengambil gaya minimalis atau modern minimalis. Para Arsitek kebanjiran order disain gaya minmalis. Developer property baik yang menengah atau premium, berlomba-lomba meluncurkan produknya dengan gaya seperti ini. Pasarpun merespon dengan baik, terlihat dari penjualan rumah-rumah bertipe ini yang laris manis. Akibatnya, pasar rumah seken / sekunder yang bergaya lama mengalami tekanan.
Model rumah semacam inilah yang kini menjamur di Indonesia. Saya melihat orang Indonesia bukanlah orang-orang yang praktis, cepat dan efisien seperti orang Jepang. Namun lebih mirip dengan orang-orang Eropa dan Amerika yang banyak memiliki barang dan perabotan di sana sini. Anda akan menjumpai interior rumah-rumah di Indonesia yang berbeda dengan ekteriornya. Luarnya minimalis, dalamnya klasik (He..he..he…). Gaya Rumah minimalis seharusnya berupa satu kesatuan, antara eksterior (bagian luar) bangunan dengan interior (bagian dalam) bangunan.
Jadi apakah trend property ini berdasarkan kebutuhan pasar atau ataukah karena pasar yang menentukan trend?

Read More

Investasi Properti, Membeli Tanah Kavling atau Rumah Baru? (2)

Dalam posting saya sebelumnya, saya sudah membahas mengenai berinvestasi property pada tanah kavling. Sesuai janji saya, (karena janji adalah hutang, he… he….he..) kali ini saya akan membahas mengenai investasi properti pada rumah baru.
Sama seperti sebelumnya, sebelum berinvestasi anda harus mempunyai kerangka dan tujuan yang jelas. Bila anda bermaksud berinvestasi jangka panjang, maka saya menyarankan anda membeli rumah. Yang saya maksud di sini adalah rumah baru, karena rumah sekond atau seken ada pembahasan tersendiri.

Pembelian rumah baru pun kini dimudahkan dengan cara pembayaran in house. Dp 0 %, dan pembayaran dapat dipilih 3 sampai 5 tahun dengan bunga 0 %. Mengapa angsurannya berjangka panjang ? Sebagian developer menjual dengan cicilan jangka panjang, karena status tanahnya masih belum dipecah (displitzing) atau surat tanahnya belum disertifikatkan. Kondisi tersebut menyebabkan bank enggan memberi KPR.

Pada saat rumah baru anda selesai dibangun, anda dapat menyewakan rumah anda. Hasil sewa tersebut dapat anda gunakan untuk mencicil angsuran anda. Pada saat angsuran anda selesai, maka cluster / blok yang dibangun sudah mulai hidup dan nyaman untuk ditempati. Tetangga di kanan kiri sudah banyak yang menghuni rumahnya. Pada saat ini, pembeli yang datang adalah pembeli yang benar-benar ingin menghuni atau disebut end user. Nilai properti dan harga jual rumah anda akan tinggi, jauh di atas harga pembelian.

Anda dapat melihat trend propertinya, bila anda melihat trendnya naik, demand tinggi, anda harus dapat memutuskan apakah akan menahan atau melempar rumah anda ke pasar. Juallah rumah anda bila target investasi anda sudah tercapai, dan anda mendapatkan tawaran yang bagus atas rumah anda. Atau jadikan properti tersebut sebagai aset anda, yang menghasilkan pemasukan dari penyewa rumah.

Oh, ya. Untuk pembelian properti berupa tanah kavling atau rumah baru secara angsuran jangka panjang harus dilakukan dengan bijaksana.
Untuk lebih jelasnya, Baca posting saya yang berjudul “Tips Membeli Property Secara Angsuran pada Developer.”

Read More

Menjadi Kaya Raya Melalui Properti

Banyak cara dilakukan orang untuk menjadi kaya atau menambah kekayaannya. Banyak jenis investasi yang membuat pemainnya menjadi kaya luar biasa. Salah satunya adalah properti.
Apakah bisa menjadi kaya melalui properti ? Ya. Banyak orang yang kaya raya melalui properti. Dari daftar orang – orang terkaya di dunia banyak yang memiliki bisnis utama dalam bidang properti. Mereka yang sukses dari properti antara lain Lim Goh Tong (China), Duke of Westminster (Inggris), Yosiaki Tsutumi (Jepang), Quek Leng Chang (Hong Kong), Kwek Hong Peng (Singapura) dan Donald Trump (Amerika Serikat). Untuk orang Indonesia, siapa yang tidak mengenal nama Abu Rizal Bakrie (yang tersandung kasus Lapindo), Sudono Salim, Eka Tjipta Wijaya, James T. Riady, Hendro Santoso Gondokusumo dan Ir. Ciputra. Sebetulnya banyak sekali orang yang sukses luar biasa dari properti, namun jika disebutkan semua halaman ini tidak akan cukup untuk menampungnya.
Mereka adalah orang yang meraih kesuksesan luar biasa dari properti. Properti adalah adalah salah satu jenis investasi yang mampu menjadikan seseorang menjadi kaya raya. Nama – nama yang disebut di atas kini telah menikmati apa yang disebut kebebasan finansial (financial freedom). Mereka menjadikan bisnis yang membuat properti sebagai penghasil utama kekayaan dan penambah pundi-pundi harta mereka.
Anda pun dapat menjadi seperti mereka bila anda yakin bahwa properti adalah bisnis yang menjanjikan, serius menekuninya dan belajar dari pengalaman mereka.

Read More

Saat yang Tepat Berinvestasi di Bidang Properti

Kapankah saat yang tepat untuk terjun berinvestasi ke bidang properti? Sekarang adalah saat yang tepat. Mengapa? Di saat dunia perekonomian terimbas dengan krisis global, indeks harga saham gabungan (IHSG) terjun bebas dan suku bunga bank yang tinggi, saat ini banyak properti dijual dengan harga yang murah. Ya. Saat ini orang dan juga bank banyak yang membutuhkan likuiditas, sehingga bersedia melepas propertinya dengan harga di bawah nilai yang sebenarnya.
Krisis ekonomi yang melanda Amerika dan beberapa negara Eropa tidak akan berpengaruh besar pada Indonesia. Sebab fundamental ekonomi kita berbeda dengan mereka. Di Indonesia jumlah PMA tergolong kecil dibandingkan negara-negara lain, sehingga efeknya tidak akan berlangsung lama.
Anda ingat krisis moneter yang menimpa Indonesia tahun 1998 ? Saat itu semua orang membutuhkan uang. Banyak aset dijual jauh di bawah nilai yang sebenarnya. Investor yang cerdas dan jeli dapat menangkap kesempatan tersebut. Selang dua tahun kemudian ekonomi sudah pulih dan pasar property kembali booming. Para investor properti mendapatkan keuntungan yang luar biasa atas kenaikan harga properti.
Saat ini, walaupun suku bunga bank masih cukup tinggi namun prospek berinvestasi di properti terbuka lebar. Saya perkirakan pada akhir tahun IHSG akan rebound, trend ke depan bullish dan suku bunga akhir kembali normal. Dengan suku bunga yang floating rate, maka tahun depan suku bunga akan turun. Perekonomian kita akan membaik, daya beli meningkat, saat itulah anda akan memiliki properti dengan harga yang tinggi jauh dari harga pembelian.
Di antara sekian banyak properti yang ditawarkan ada beberapa properti yang dijual sangat murah. Anda harus jeli melihat pasar. Supply and demand tidak berimbang, sehingga pembeli memiliki posisi tawar yang lebih tinggi.
Jadi tunggu apalagi?

Read More

Menghindari Kewajiban Pajak Penjual Dan Pembeli (Properti) Yang Dobel Pada Pengikatan Jual Beli Dan Kuasa

Bagi para investor / pembeli properti yang berpengalaman, tentu tidak asing dengan istilah Ikatan Jual Beli properti. Ya, pengikatan jual beli properti hanya dibuat manakala persyaratan untuk melakukan jual beli belum lengkap. Mengapa harus diikat? Agar si penjual tidak dapat menjual obyek properti pada orang lain yang bersedia membayar lebih mahal, atau membatalkan jual beli secara sepihak. Demikian juga agar pembeli memenuhi persyaratan yang dibuat, sehingga tidak merugikan pihak penjual. Dengan adanya ikatan jual beli maka masing – masing pihak paham dan sadar akan hak dan kewajiban masing-masing.
Pada prinsipnya, setiap transaksi jual beli properti, peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan telah menimbulkan suatu kewajiban pembayaran pajak, baik kepada penjual maupun kepada pembeli.
Agar tidak terjadi kewajiban pajak penjual dan pembeli properti yang dobel, maka sesuai ketentuan dalam Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, semua transaksi peralihan hak atas tanah dan bangunan harus dibuktikan dengan adanya suatu akta Notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dan harus didaftarkan pada Kantor pertanahan setempat.
Jadi, pada prinsipnya, jika semua transaksi jual beli properti dilakukan sesuai peratuan yang berlaku, tidak akan menimbulkan pajak yang dobel.
Untuk lebih jelasnya dapat anda tanyakan kepada notaris anda.

Semoga posting saya bermanfaat bagi anda sehingga anda lebih aman dalam bertransaksi properti dan terhindar dari pajak yang ganda.

Read More

Investasi Properti, Membeli Tanah Kavling atau Rumah Baru?

Berinvestasi dalam properti bukanlah hal yang mudah, apalagi bagi orang yang baru terjun ke dalam bisnis ini. Dibutuhkan keahlian dan kejelian untuk menilai apakah suatu properti layak untuk dibeli sebagai investasi. Kapan saatnya masuk, kapan saatnya keluar. Apa tujuan investasinya, jangka pendek atau jangka panjang.
Membeli Tanah kavling atau Rumah Baru ?

Banyak orang yang ikut-ikutan untuk membeli suatu tanah kavling untuk investasi property, di daerah yang mereka anggap prospektif, hanya karena teman atau saudara mereka telah membelinya.
Pada saat booming properti, hampir semua orang kaya ikut-ikutan latah membeli tanah kavling, sehingga supply dikalahkan oleh demand. Permintaan atas properti, rumah dan tanah residensial meningkat. Akibatnya harga ikut-ikutan naik. Pembelian tidak lagi didasari atas pertimbangan investasi yang rasional, tetapi lebih kepada pertimbangan emosi. Cara pembayaran in house, yang tidak mensyaratkan DP, dan dapat dicicil hingga 3 sampai 5 tahun membuat mereka tergiur. Mereka berharap dapat menjual kembali tanah kavling tersebut dengan keuntungan berlipat di atas harga pembelian.
Namun apa yang terjadi, setelah cicilan mereka lunas, harga tanah kavling tersebut nilainya berada di bawah harga yang sudah mereka bayar. Bahkan jika demand menurun, penurunan harga dapat mencapai 20 % bahkan 30 % dari nilai semestinya. Sampai kapan investor harus menahan tanahnya? Kapan mereka bisa memperoleh keuntungan dari investasi ini ? Mengapa mereka bisa merugi ?
Untuk tanah kavling yang limited stock, dan berada di lokasi yang strategis, masih memilki posisi tawar yang tinggi. Dikarenakan keistimewaan dan jumlahnya yang terbatas, tanah-tanah kavling seperti ini yang akan menghasilkan keuntungan investasi. Itupun jika dibeli pada saat yang tepat.
Bila investasi property bertujuan jangka pendek, pembelian tanah kavling dapat menguntungkan. Itu juga kalau direspon oleh pasar dengan baik. Setelah anda melihat respon pasar tinggi terhadap launching suatu property residensial, anda dapat membeli tanah kavling untuk investasi dengan cara mencicil in house. Setelah itu anda harus melepas kembali ke pasar pada bulan ke-3 sampai bulan ke-6. Anda dapat memperoleh keuntungan sampai 25 % dari uang yang sudah anda bayarkan.
Wow, menakjubkan.
Selamat berinvestasi.

Oh, ya. Jadi investasi apa yang harus diambil ? Tanah Kavling atau Rumah?
Insya Allah saya akan menuliskannya dalam posting saya berikutnya.

Read More

Real Estate Investing Strategies - New Regulations May Slash Your Profits

By Jack Sternberg
New regulations about to go into effect may dramatically change the way you conduct your real estate investing business. When these new regulations, called "The Uniform Closing Instructions" (UCI) are introduced, they may very well limit your ability to make profits in real estate investing.

What are Closing Instructions?
Closing instructions are the instructions for the Title company on all the complex, nit picking requirements the lender requires BEFORE they will release the money.
The current closing instructionsthat lenders use vary wildly from state to state, and even county to county, as do settlement agent practices. This results in increased costs across every aspect of the closing process, costs which are then passed along to consumers, both in money and time.
The non-standardization of the closing instructions is basically the central reason some lenders permit certain types of transactions and others don't. Basically, closing procedures and documents are different from one place to the other.
This is all about to be changed. The UCI will require the closing instructions to be standardized throughout the country.
So just how will the new closing instructions affect you, the real estate investor?
1. The title companies that once were your friend and may have been willing to "look the other way" if your deal did not meet all the instructions perfectly, will soon have a fiduciary responsibility to abide by the rules outlined in the UCI.
2. There will be no more buy-low-today, sell-high-tomorrow double-closings assuming the buyer needs/wants traditional mortgage financing. Pre-foreclosures, simultaneous sales, wholesale flips, pass-throughs, etc., will all be restricted.
3. If the buyer is using cash, then the rules are still open BUT the title must be seasoned for a minimum of 12-24 months before the house can be traditionally financed by a mortgage company for the retail amount. E.g., mortgage companies will no longer loan $100K on a home worth $110K that was just short sold for $45K.
4. No more getting a buyer financed with traditional funding, selling to them for a medium to large profit, without title seasoning for a minimum of 12-24 months.
What does all this mean to you? The new creative investors will be cash buyers that can buy and hold a property for 12-24 months regardless of the cash flow. This could spell trouble for most investors who do not have large amounts of cash lying around to buy and hold properties (and who have the luxury of waiting a year or two to make a profit.)

Read More

Menangani Transaksi Properti yang Sudah Bermasalah

Walaupun anda sudah berupaya untuk mencegah terjadinya transaksi / jual beli properti yang bersalah, namun dalam proses berikutnya ternyata ada hal-hal baru yang timbul.
Hal ini terkadang terjadi dalam suatu transaksi / jual beli properti, yaitu ditemukannya masalah ketika proses jual beli sudah masuk ke notaris / PPAT atau didaftarkan ke Kantor Petanahan setempat. Apa saja masalah yang dapat timbul ?

Berikut ini adalah masalah yang mungkin anda jumpai saat bertransaksi properti :
• Sertipikat Ganda
Jika anda menjumpai adanya sertipikat ganda pada objyek hukum, sebaiknya transaksi dipending dulu hingga masalah sertipikat tersebut diselesaikan. Penyelesaiannya antara lain, salah satu sertipikat dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan setempat.
Bila anda sebagai pembeli, dan anda menjumpai kasus ini, bila anda tidak benar-benar berminat terhadap obyek properti tersebut (terkadang karena lokasi, bentuk dan ukurannya yang spesial anda sangat menginginkan suatu obyek properti) , saya menyarankan agar anda membatalkan pembelian properti. Hal itu lebih aman dan nyaman bagi anda.

• Kesalahan Letak Tanah
Dapat dijumpai dalam transaksi / jual beli properti yang berupa tanah, ternyata lokasi dalam sertipikat berbeda dengan lokasi fisik tanah. Maka anda harus menunda jual beli properti , menunggu hingga terjadi pembetulan dalam sertipikat.

• Kesalahan Ukuran
Sering dijumpai kesalahan ukuran terutama yang yang menyangkut obyek tanah. Kesalahan ukuran ini harus segera diperbaiki. Mintakan pengukuran ulang dari petugas Kantor Pertanahan setempat, untuk selanjutnya dilanjutkan dengan pembertula sertipikat. Setelah itu barulah proses transaksi / jual beli properti dapat dilanjutkan.
Untuk premium properti kesalahan ukuran dapat membawa perbedaan yang besar. Bayangkan bila properti pabrik / gudang yang luas tanahnya mencapai 20 ha, dan terdapat kesalahan / selisih pengukuran 1 ha.
Misalnya harga tanahnya Rp 100.000/m2 kalikan saja dengan 10.000 m2. Ada selisih uang Rp 1 M.
Untuk tanah di lokasi emas dengan bentuk tidak beraturan (bisa trapesium, mengecil, membesar atau segitiga) misalnya dengan harga Rp 5 jt/m2 kemudian ada selisih 30 m2. Coba anda hitung sendiri. Wah, banyak tuh selisihnya.
Bisa terjadi kekurangan pembayaran, atau malah kelebihan pembayaran. Karena itu saya menyarankan, untuk transaksi properti premium dengan obyek berupa tanah sebaiknya dilakukan pengukuran ulang.

Semoga apa yang saya tulis bermanfaat bagi anda, bila anda memiliki pengalaman seperti tersebut di atas silakan berbagi dengan mengisi comment di bawah ini. Trims.

Read More

Mencegah Terjadinya Transaksi / Jual Beli Properti Yang Bermasalah

Bagaimana cara mencegah membeli PROPERTI yang bermasalah?
Seringkali terjadi permasalahan timbul saat pembelian properti. Hal ini sering dialami orang yang tidak memahami seluk beluk penjualan properti. Bila hal ini terjadi maka anda akan tersangkut masalah hukum yang mengakibatkan properti yang anda beli tidak dapat anda miliki dengan tenang. Anda dapat digugat oleh orang lain atas kepemilikan properti yang bermasalah.

Akibatnya biaya, waktu, tenaga akan banyak terbuang untuk menangani properti tersebut. Belum lagi bila anda kalah di pengadilan, maka uang yang anda keluarkan untuk membeli properti akan hilang begitu saja.
Karena itu sebelum anda memutuskan untuk melakukan transaksi properti, anda harus yakin bahwa properti tersebut benar-benar aman untuk dibeli. Jangan sampai anda merasa untung dan tergiur dengan harga yang murah dan jauh di bawah harga pasar, tetapi ternyata properti tersebut bermasalah.

Untuk mencegah terjadinya transaksi properti yang bermasalah, maka sebelum kita melakukan transaksi, wajib untuk melakukan pengecekan mengenai :
• Subyek Hukum / Para Pihak dalam transaksi properti tersebut.
Untuk pengecekan ini diperlukan identitas diri dari para pihak . Antara lain : KTP suami istri, KK, Akta Kelahiran, Surat Keterngan Ganti Nama, dsb.
• Obyek Hukum dalam transaksi properti tersebut, dalam hal ini hak atas tanah dan/atau bangunan.
Misalnya : sertipikat hak atas tanah, Buku YKP (untuk Surabaya), surat Persewaan Tanah Pemkot Surabaya ( Surat Ijo / Surat Hijau), Hak Pengelolaan, SPPT PBB, rekening-rekening air, listrik, telepon, IMB dan cetak biru (blue print), dan sebagainya.

Di samping itu, perlu juga dilakukan pengecekan mengenai tata kota di lokasi obyek transaksi serta pembayaran PBB untuk tahun-tahun sebelum dilakukan transaksi.
(Harap diingat, masa kadaluarsa pajak adalah 10 tahun)

• Properti yang terkait dengan warisan :
Mengenai transaksi properti yang terkait dengan warisan, maka selain persyaratan di atas, juga diperlukan Akta Kematian dan Keterangan hak waris dari subyek hukum yang meninggal dunia.

• Properti yang terkait dengan wasiat:
Wasiat adalah amanah terakhir yang harus dipenuhi oleh ahli waris. Karena itu kita wajib hukumnya menghormati dan melaksanakan apa yang menjadi isi wasiat tersebut. Dalam pelaksanaan transaksi / jual beli properti, harus dilaksanakan oleh penerima wasiat, dan disetujui oleh para ahli waris lainnya ( bila ada).

• Properti yang terkait dengan ahli waris di bawah umur.
Bila ada ahli waris yang di bawah umur, maka selain persyaratan di atas, diperlukan Surat Penetapan Pengadilan Negeri setempat. (mengenai penetapan sebagai wali untuk anak di bawah umur tersebut, berikut ijin kepada wali untuk menjual harta warisan tersebut).

• Properti yang terkait dengan sengketa
Ketika proses transaksi / jual beli properti akan dilangsungkan, dandijumpai adanya masalah dalam properti tersebut, maka pelaksanaan transaksi properti ditunda hingga dilakukan penyelesaian secara musyawarah yang menhasilkan kata mufakat.


Demikian posting saya kali ini semoga anda dapat mengambil manfaat dari apa yang saya tulis. Dan anda terhindar dari transaksi / jual beli properti yang bermasalah.

Read More

Broker Property atau Real Estate Agents

Broker property sebenarnya sudah ada sejak lama. Namun tidak tercatat kapan persisnya profesi broker / makelar properti mulai ada. Ketika revolusi industri di Amerika dan Inggris terjadi, banyak perpindahan penduduk dari suatu kawasan pertanian menuju kawasan industri. Hal ini menuntut adanya ketersediaan lahan berupa permukiman di sekitar pusat-pusat industri. Akhirnya muncullah profesi broker properti untuk menjembatani kebutuhan antara pemilik properti dengan orang yang bermaksud membeli properti untuk disewa atau dibeli.
Pada abad ke -18 broker properti, khususnya indvidu atau perorangan, mulai diakui keberadaanyya di negara-negara seperti Amerika, Inggris dan Australia. Baru pada awal abad ke-20 mulai tumbuh lembaga atau agen properti yang secara khusus menangani transaksi (jual beli sewa investasi lelang) properti.
Broker properti (property agent / real estate agent) asal Australia, Ray White sudah berdiri sejak 1902 dan LJ. Hooker beroperasi sejak tahun 1928. Sedangkan dari Amerika Colwell Banker berdiri pada tahun 1908.
Di Amerika Serikat, broker properti mulai diwacanakan secara serius sekitar tahun 1950 –an, setelah perang dunia kedua, di saat pembangunan real estate mulai booming secara nasional. Seiring dengan semakin kompleksnya proses transaksi, karena menyangkut banyak aspek yang tak terpisahkan, terutama masalah hukum, ekonomi, keuangan dan sosial.
Akhirnya disepakati, untuk menjadi seorang agen real estate yang profesional diperlukan kualifikasi khusus. Tidak hanya orang yang bisa menjual rumah, tanah, ruko, sawah, kebun, gedung, pabrik, namun juga seseorang yang memiliki pengetahuan yang mecakup seluk beluk bisnis real estate / properti, yaitu : hukum, peraturan, kredit dan penjaminan, analisis harga dan kode etiknya. Jadi agen properti yang profesional haruslah dapat bertindak tidak hanya sebagai penjual, tetapi juga dapat menjadi konsultan penilai (appraisal), penasehat hukum dan pengelola investasi properti.
Di Amerika yang mengharuskan setiap agen real estate haruslah seorang yang profesional, mewajibkan setiap orang yang akan terjun menggeluti profesi ini haruslah mengikuti pendidikan, lulus ujian dan memiliki sertifikat khusus yang dikeluarkan oleh department of Registration and Education.
Dengan demikian broker properti atau agen real estate yang lulus dan memiliki lisensi, akan memiliki kompetensi yang baik.

Resource : Majalah Properti

Read More

Broker Properti di Indonesia

Untuk di Indonesia, profesi sebagai broker property diawali oleh para makelar. Merekalah yang sejak jaman Belanda terlibat dalam urusan jual beli sewa tanah, sawah, kebun, tambak dan rumah. Mereka hanya mengandalkan pemasaran dari mulut ke mulut ( Eh., mestinya mulut ke kuping ya…) dan mempertemukan antara pembeli dan penjual.

Pada tahun 1960-an, para makelar ini mulai menjadi broker properti tradisional yang mulai memasarkan properti melalui iklan-iklan yang ada di koran- koran.
Yang namanya broker tradisional, mereka ini bekerja secara perseorangan, tanpa kantor dan manajemen yang rapi, hanya bermodalkan dengkul. Karena tidak ada aturan main yang jelas, apalagi perjanjian hitam di atas putih, seringkali timbul masalah yang berkaitan dengan aktifitas mereka. Mark up harga biasa mereka lakukan, selain itu juga mengambil komisi dari kedua belah pihak baik penjual maupun pembeli. (Wah kanan kiri OK dong).

Seiring berjalannya waktu, di tahun 1990-an, broker property mulai tergolong menjadi tiga kelompok, yaitu : broker tradisional, broker nasional, dan broker afiliasi internasional. Untuk dua kelompok yang terakhir, mereka mengklaim sebagai broker profesional., karena sudah memiliki kantor, berbadan hukum, manajemen modern, penampilan yang rapi dan bekerja berdasarkan perjanjian.

Berikut ini adalah broker afiliasi internasional yang beroperasi di Indonesia dengan sistem waralaba (franchise) :
1. Dari Australia : Ray White, LJ. Hooker, Raine & Horne, Professionals, Roy weston
2. Dari Amerika : Coldwell Banker, Century 21 dan ERA
3. Dari Belanda : Marvin Reeves

Hal yang mengejutkan adalah, tidak semua broker properti agen real estate di Indoesia memiliki lisensi. Inilah indahnya Indonesia (kok indahnya,….he..he…). Tidak ada payung hukum yang mengatur mengenai broker properti di Indonesia. Aturan main yang dipakai hanyalah peraturan internal perusahaan atau kode etik yang dikeluarkan oleh AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia).

Pemerintah hanya mau memungut pajak dari broker properti, dan menikmati hasil kerja mereka tanpa peduli pada kelangsungan hidup bisnis ini. Tanpa adanya payung hukum di profesi broker properti / agen real estate, maka hukum rimba yang bebas aturanlah yang berlaku di dalam kompetisi. Dengan adanya payung hukum dari pemerintah akan memberi kemudahan dan keamanan bagi para pelaku bisnis properti, baik itu broker, pembeli (buyer) ataupun vendor (pemilik)

source : Majalah Properti

Read More

Apakah Premium Properti itu ?

Properti Premium adalah property / real estate yang harganya tinggi, mahal, berkelas, dan yang pasarnya hanya diperuntukkan bagi kalangan atas, pengusaha atau orang-orang kaya. Agar jelasnya, saya mendefinisikan properti premium adalah semua aset tidak bergerak, berupa tanah, rumah mewah, rumah elit, villa, rukan, ruko, tempat usaha, apartemen / kondominium, mall / mal, gedung, office building, restoran, gudang, pabrik dan hotel.


Untuk lebih jelasnya saya membagi properti sebagai berikut :
1. Properti kelas Sederhana
Rumah, tanah, sawah, kebun dengan harga di bawah Rp 250 juta

2. Properti kelas Menengah
Rumah, tanah, sawah, kebun dengan harga antara Rp 250 juta s/d 1 M

3. Properti kelas Menengah Atas
Rumah Elit dan mewah, tanah kavling, villa, rukan, ruko, tempat usaha, apartemen / kondominium, mall / mal, gedung, office building, restoran, gudang, pabrik dan hotel yang nilainya diatas 1 M s/d Rp 2 M

4. Properti kelas Premium / premium property
Rumah Elit dan mewah, tanah kavling, villa, rukan, ruko, tempat usaha, apartemen / kondominium, mall / mal, gedung, office building, restoran, gudang, pabrik dan hotel yang nilainya diatas Rp 2 M

Mengenai pembagian ini, dapat terjadi perbedaan pendapat. Ada yang mengatakan bahwa harga Rp 2 milyar belum pantas disebut premium properti. Bagaimana dengan properti yang harganya di atas Rp 3 milyar ? Bukankah itu yang lebih pantas disebut dengan premium property? Apakah disebut super preminum?
Terserah anda mau menggolongkan yang mana. Ini hanya cara saya melakukan pengelompokan berdasar target market saya. Ya, saya menargetkan pembaca / pengunjung situs saya adalah orang-orang kaya, kaya raya, berkelas, para pengusaha, artis, anggota KADIN, investor, pebisnis, bos, direktur perusahaan, pemilik saham, pemilik pabrik dan orang-orang papan atas.

Read More